La question est récurrente. « Pourquoi devrais-je payer pour quelque chose que je peux avoir gratuitement ? » Quel expert en évaluation immobilière ne l’a pas entendue ! « Expliquez-moi pourquoi je devrais payer des honoraires pour une expertise immobilière, là où l’agent immobilier du bas de la rue me propose un avis de valeur – et donc une évaluation gratuite ? Dans les deux cas, je vais obtenir le prix de mon bien immobilier… »

Alors, quelle sont les différences entre l’évaluation immobilière de l’expert en évaluation, et l’avis de valeur de l’agent immobilier ? Comment expliquer que l’une soit payante quand l’autre est généralement offerte ? On vous explique tout.

Quelles sont les différences entre avis de valeur et expertises immobilières ?

Il convient d’abord de préciser les différences entre une estimation (souvent sous la forme d’un avis de valeur) et une évaluation dans le cadre d’une expertise immobilière en valeur vénale. Car, si la finalité est identique, à savoir : déterminer la valeur d’un bien immobilier ; les différences sont nombreuses. Elles tiennent tant à la démarche d’évaluation, au statut de l’opérateur, à la valeur juridique du document fourni, qu’à l’objectif poursuivi.

Une évaluation n’est pas une estimation

Tout d’abord, l’expert immobilier est un expert de l’évaluation. Il est utile de préciser que ces termes (évaluation et estimations) en apparence proches, appellent des notions distinctes. La Chambre des Experts Immobiliers de France le rappelle à juste titre dans son dernier spot :

Ainsi, selon le CNRTL*, une évaluation fait référence à « l’action d’évaluer, d’apprécier la valeur (d’une chose)… » Elle inclut la notion de « techniques et méthodes. » Le terme estimation implique quant à lui « la détermination du prix, de la valeur financière (…) » ainsi qu’une « évaluation approximative. » Il y a donc une notion de travail de recherche, de méthodologie et de cadre technique dans la production d’une évaluation immobilière, qui n’est pas présente dans la production d’une estimation. L’estimation ne traduit qu’un avis (de valeur !) de la personne qui la produit, et est donc subjective par essence, là où l’évaluation se veut objective, justifiée, argumentée et fiable.

L’expert immobilier produit des évaluations selon un cadre précis

Contrairement à l’agent immobilier, l’expert en évaluation est formé aux différentes méthodes d’évaluation, telles que définies notamment par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et E.V.S. Il produit des rapports conformes à cette charte, c’est à dire correspondants à un cadre particulier et permettant notamment une uniformisation internationale où à tout le moins européenne (TEGOVA par exemple).

L’expertise immobilière a une valeur juridique

Ainsi, les rapports d’évaluation des experts immobiliers remis dans ce cadre-là ont une valeur juridique : le code de la consommation (article L313-20) ou encore le code général des impôts le rappellent.

Par ailleurs, l’article 1554 du code de procédure civile indique que désormais, dans certains cas, le rapport d’expertise privée a valeur d’expertise judiciaire.

Ainsi en cas de contentieux, de contestation de l’administration fiscale, seul le rapport d’expertise fera foi. Ce qui n’est pas le cas d’un avis de valeur.

L’expert immobilier est indépendant et impartial

Le statut de l’expert en évaluation n’est malheureusement pas encore règlementé (contrairement au statut d’agent immobilier.) Néanmoins, il se doit évidemment d’être indépendant, soumis au secret professionnel et assuré également pour sa pratique d’évaluation.

L’expert n’est mu que par une logique d’évaluation sans logique transactionnelle parasitaire. Son objectif est de déterminer la valeur vénale d’un bien ou droit immobilier. Dans cette optique, il doit aussi justifier, argumenter et expliquer de façon pédagogique le chemin qui l’amène à cette conclusion. Il doit donc présenter les méthodes et process le conduisant à la valeur finalement obtenue. Son but n’est pas de vendre, mais d’évaluer. Il se doit ainsi de passer le temps nécessaire et adéquat pour remplir sa mission de la meilleure façon possible.

La valeur vénale issue d’une expertise immobilière est multifactorielle

La valeur vénale obtenue par l’expert immobilier tient compte d’une multitude de facteurs. À ce titre, l’expert prend évidemment en compte les facteurs physiques et géographiques du bien, mais pas uniquement. Il considère également les facteurs fiscaux, juridiques, économiques. Il procède de plus, de manière non exhaustive, à une analyse rigoureuse des règles d’urbanismes en vigueur, à l’impact d’une éventuelle exposition aux risques (submersion, érosion, incendie…). Enfin, compte tenu des objectifs de neutralité carbone, certains experts immobiliers intègrent désormais la notion de valeur verte dans leur rapport. C’est le cas au sein du Cabinet Delage Expertise à Bordeaux.

La détermination de la valeur vénale nécessite l’emploi de différentes méthodes plus ou moins complexes. L’expert s’attachera à sélectionner, justifier, mettre en pratique les méthodes adéquates en fonction de la typologie du bien.

Ainsi, en France, il est d’usage d’avoir recours, sauf exceptions à justifier, à au moins deux méthodes d’évaluation distinctes dans un rapport d’expertise immobilière. Par exemple : les méthodes d’évaluation par comparaison (comparaison directe, par régression statistique, par sol + construction), et/ou par le revenu (par capitalisation, par l’actualisation des flux futurs de trésorerie DCF), sont traditionnellement utilisées par l’expert en évaluation.

À contrario, l’avis de valeur n’utilise que la méthode par comparaison directe pour déterminer le prix du bien.

L’expert immobilier : le couteau suisse de l’évaluation

L’expert en évaluation immobilière possède ainsi de multiples compétences, c’est un peu un couteau suisse ! Il doit être à la fois :

• Un technicien, pour la connaissance des bâtiments et surtout de ses pathologies.
• Un juriste, pour la connaissance du droit de l’urbanisme, droit civil, et pour assurer une veille jurisprudentielle constante permettant de justifier par exemple de certains abattements.
• Un économiste, pour la prise en compte et l’analyse du marché immobilier, et l’utilisation de certaines méthodes avec des hypothèses économiques de base.
• Un pédagogue, qui travaille dans une logique de justification et d’explication du résultat obtenu.

Il n’est bien sûr pas question de remettre en cause le travail des agents immobiliers. La plupart des avis de valeurs proposent une estimation tout à fait acceptable et parfaitement valable d’un bien immobilier. Mais la valeur vénale issue d’une expertise immobilière ne répond pas aux mêmes enjeux. Elle nécessite un travail de fond et d’étude bien plus poussé, et ne se contente pas de donner un « prix. »

L’expertise de votre bien pourra ainsi répondre à des enjeux juridiques, vous apporter une connaissance approfondie du bien et de son environnement, en plus d’une valeur vénale fiable et clairement argumentée.

Nous espérons que cet éclairage vous aura permis de comprendre en quoi les honoraires de l’expert sont justifiés !

* CNRTL : Centre National de Ressources Textuelles et Lexicales